城市房地产开发管理暂行办法
建设部
城市房地产开发管理暂行办法
1995年1月23日，建设部
第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。
第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。
第二章 房地产开发项目
第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式等；
将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。
第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。
房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。
房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。
第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。
第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。
项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。
第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。
第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。
第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
（三）单项工程质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）物业管理是否落实；
（六）其他。
第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。
房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三章 房地产开发的经营
第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。
转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。
受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。
第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。
合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。
第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。
第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载入商品房销售合同。
第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。
房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。
瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格，提供税务部门作为纳税基数。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。
第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。
项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。
第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。
现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。
第四章 房地产开发企业
第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。
第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。
第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：
（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；
（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。
（五）法律、法规规定的其他条件。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。
第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。
备案必须提交以下文件：
（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的验资证明；
（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；
（六）主管部门规定的其他文件。
第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。
第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。
各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况制定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。
第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。
第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额百分之一以下的罚款：
（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；
（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。
第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。
第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：
（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。
第四十条 本办法由建设部负责解释。
第四十一条 本办法自一九九五年三月一日起施行。
南京市政府关于印发《南京市新型农村社会养老保险办法》的通知
江苏省南京市人民政府
宁政发（2008）113号
南京市政府关于印发《南京市新型农村社会养老保险办法》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市新型农村社会养老保险办法》印发给你们，请抓紧遵照执行。
二○○八年六月二十日
南京市新型农村社会养老保险办法
第一章 总 则
第一条 为全面推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹协调发展，建立覆盖城乡居民的社会保险体系，完善农村居民社会养老保险制度，保障农村劳动者年老后的基本生活，根据中共中央、国务院《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2007〕1号）、《江苏省“十一五”期间社会主义新农村建设“十大工程”评价指标体系》（苏发〔2007〕9号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 坚持“个人缴费、政府补贴、以收定支、收支平衡、统账结合、多缴多得、制度衔接、保障基本”的原则，建立缴费水平与收入现状和承受能力相适应、保障水平与本地区经济社会发展水平相协调、社会保障与家庭保障相结合、保险关系与企业职工基本养老保险相衔接的新型农村养老保险制度。
第三条 新型农村社会养老保险办法由市、区（县）人民政府负责组织实施。新型农村社会养老保险基金实行区（县）统筹。
第二章 实施范围和对象
第四条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县根据本办法制定本地区新型农村社会养老保险实施办法。其他区根据实际情况，可参照本办法制定具体实施办法。
第五条 具有本市户籍，男年满18周岁不满60周岁、女年满18周岁不满55周岁，当期未参加其他社会养老保险的各类农村居民（不含被征地农民基本生活保障人员）应参加新型农村社会养老保险。同时，对男年满60周岁、女年满55周岁的农村居民建立老年养老补贴制度。
第三章 基金筹集
第六条 新型农村社会养老保险费按规定的缴费基数和缴费比例缴纳。
（一）缴费基数为市统计局公布的各区（县）上年度农村居民人均纯收入。
（二）缴费比例为8%，个人缴纳4%；市、区（县）政府补贴4%，其中：市政府对六合区、溧水县、高淳县补贴比例为2%，对其他区补贴比例为0.8%。
（三）参保人员可选择多缴，多缴比例为5%-10%。有条件的街道（镇）、村（社区）集体经济组织对多缴人员可给予适当补助。
第七条 参保人员在享受农村居民最低生活保障待遇期间缴费有困难的，有条件的区（县）政府或集体也可对其个人给予适当补贴，帮助其参保。参保人员入伍服役期间，其服役年限视同缴费年限。
第八条 符合参加新型农村社会养老保险条件的人员应携带本人身份证、户口簿到户籍所在村（社区）劳动保障站办理参保手续，领取《南京市新型农村社会养老保险证》，按规定缴纳保费。村（社区）劳动保障站应及时审核、登记、录入参保人员个人资料和缴费信息，出具缴费收据，建立业务档案，接受参保对象的查询。
第九条 个人保费原则上按年缴纳，由村（社区）劳动保障站负责征缴。征缴的保费应按财务规定逐级解缴到新型农村社会养老保险基金专户。各级补贴资金根据当年实际缴费人数和缴费金额在当年内划拨到基金专户。
第十条 新型农村社会养老保险基金纳入区（县）财政专户，实行收支两条线管理；保险基金收不抵支时，由各区（县）财政承担。区（县）财政部门在国有或国有控股银行设立新型农村社会养老保险基金专户，区（县）劳动保障部门设立新型农村社会养老保险基金支出户。区（县）财政部门按月将养老保险待遇及老年居民养老补贴资金足额划拨到基金支出户。
第十一条 参保人员因特殊原因当年未及时缴费的，可在次年第一季度内按上一年的缴费标准补缴，各级补贴资金按上一年的相应标准给予划转。
第四章 社会统筹与个人账户
第十二条 新型农村社会养老保险实行社会统筹与个人账户相结合。
个人账户包括：
（一）个人缴费全额；
（二）政府补贴资金中划转一个百分点，随个人缴费同期记入；
（三）街道（镇）、村（社区）集体经济组织对选择多缴费人员的补助资金；
（四）个人账户形成的利息收入。
政府补贴资金除划转个人账户的一个百分点之外，其余进入社会统筹基金。
第十三条 社会统筹基金用于计发参保人员的基础养老金。个人账户用于计发个人账户养老金。个人账户资金不得提前支取。
第十四条 参保人员在缴费期间死亡的，其个人账户储存额一次性支付给其法定继承人或指定受益人。参保人员在领取期间死亡的，其个人账户剩余资金一次性支付给其法定继承人或指定受益人。
第十五条 个人账户基金每年按中国人民银行公布的同期城乡居民一年期定期存款利率进行计息。
第十六条 参保人员因各种原因中断缴费的，其个人账户由经办机构予以保留并予计息。以后继续缴费的，中断缴费前后的个人账户储存额、缴费年限累积计算。
第五章 养老保险待遇
第十七条 参保人员符合下列条件，可按月领取养老金：
（一）男年满60周岁、女年满55周岁；
（二）按规定缴纳保费；
（三）未按月享受企业职工基本养老保险、机关事业单位养老保险、被征地农民基本生活保障待遇。
第十八条 符合领取养老金条件的人员应在到龄前一个月携带《南京市新型农村社会养老保险证》到户籍所在村（社区）劳动保障站办理养老保险待遇申领手续，经镇（街道）劳动保障所审核、区（县）劳动保障部门确定后，自到龄次月起按月领取养老金。
第十九条 养老金由基础养老金和个人账户养老金两部分组成。
（一）基础养老金月领取标准以启领时各区（县）当年月缴费基数为标准，按8%的比例计发。累计缴费年限每满1年（不满1年的月数折算为年计算，下同）计发比例另增加0.3%。
（二）个人账户养老金月领取标准为个人账户储存额除以计发月数。计发月数按照《国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》（国发〔2005〕38号）规定执行（见附件）。
第二十条 本办法实施后，应参保人员无故中断缴费的，其基础养老金计发比例以累计缴费年限为基础，按未参保年限扣减，每满1年扣减1%。
第二十一条 各区（县）劳动和社会保障局应根据市统计局公布的本地区上年度农民人均纯收入，于每年7月1日前公布当年度缴费标准。
第二十二条 各区（县）劳动和社会保障局应根据市统计局每年公布的本地区上年度农民人均纯收入，于每年7月1日前公布当年基础养老金金额，并相应调整养老金待遇。
第二十三条 参保人员在被判处拘役及其以上刑罚或劳动教养期间，达到本办法规定的领取养老金条件的，暂缓办理领取养老金手续。待服刑期满或劳动教养期满后再予办理，届时基础养老金按其办理时的缴费基数计发。领取养老金的人员，在被判处拘役及其以上刑罚或劳动教养期间，其待遇停发，服刑期满后，重新计发，不予补发。
第六章 农村老年居民养老补贴
第二十四条 本办法实施前及2008年底前，本市行政区域内，男年满60周岁、女年满55周岁本市户籍的农村居民，未按月领取企业职工基本养老保险、机关事业单位养老保险、被征地农民基本生活保障、被征地农民老年生活困难补助、农村“五保户”供养等社会养老保障待遇的，实行农村老年居民养老补贴制度。
第二十五条 符合享受养老补贴条件的人员，应携带本人身份证、户口簿到户籍所在村（社区）劳动保障站办理养老补贴申领手续，领取《南京市农村老年居民养老补贴领取证》。经镇（街道）劳动保障所审核，区（县）劳动保障部门批准后，自本办法实施之月起按月享受，其中年内到龄的自到龄次月起享受。
第二十六条 农村老年居民养老补贴以各区（县）2007年农民人均纯收入的5%比例计发。今后，各区（县）政府可根据本地区经济社会发展情况适时适度调整养老补贴标准，报经市政府同意后执行。
第二十七条 本办法实施后，应参保而未按规定参保的人员达到养老年龄时，可享受农村老年居民养老补贴。其养老补贴标准按未参保年限扣减，每满1年扣减6个百分点。
第二十八条 农村老年居民养老补贴资金从新型农村社会养老保险基金列支。
第七章 与其他养老保险的衔接
第二十九条 建立新型农村社会养老保险与原农村社会养老保险（以下简称“原农保”）、企业职工基本养老保险（以下简称“企保”）、被征地农民基本生活保障的制度转接机制。
第三十条 本办法实施后，原农保业务停止办理。原农保基金并入新型农村社会养老保险基金专户管理。
（一）符合新型农村社会养老保险参保条件的原农保人员，可将原农保个人账户储存额按本办法实施当年新型农村社会养老保险缴费基数和缴费比例（个人缴费+政府补贴）向前折算新型农村社会养老保险缴费年限。折算的缴费年限起始时间不得早于原农保实施时间，也不得早于本人年满18周岁的时间。折算后原农保个人账户仍有余额的，个人缴纳结余部分转入新型农村社会养老保险个人账户，集体补助结余部分划入社会统筹基金。其养老保险待遇按新型农村社会养老保险计发办法执行。
（二）符合新型农村社会养老保险参保条件的原农保人员，不愿转入新型农村社会养老保险的，继续保留原农保关系，同时应按规定参加新型农村社会养老保险。到达养老年龄时，两种待遇分别计算，同时享受。
（三）原农保人员不符合新型农村社会养老保险参保条件的，可保留原农保关系，到达养老年龄时，按原农保待遇执行；也可终止原农保关系，其个人账户储存额中个人缴纳本息一次性结算给本人。
（四）本办法实施前，已领取原农保养老待遇的人员，继续按原标准领取。符合农村老年居民养老补贴条件的，养老补贴同时发放。
第三十一条 新型农村社会养老保险参保人员参加企保的，保险关系可按以下规定转接：
（一）可将个人账户储存额转入企保，按我市企保相应结算年度基准缴费基数计算的个人账户记账本息，从本人企保参保之月起向前折算企保缴费年限。将新型农村社会养老保险个人账户储存额转入企保个人账户后，终止新型农村社会养老保险关系。
（二）到达法定退休年龄，符合企保按月领取养老金条件的，其新型农村社会养老保险个人账户储存额由经办机构一次性退还本人，终止新型农村社会养老保险关系。
（三）到达法定退休年龄，不符合企保按月领取养老金条件的，可将企保个人账户储存额转入新型农村社会养老保险个人账户，企保缴费年限视同新型农村社会养老保险缴费年限，按新型农村社会养老保险养老待遇计发办法执行。
第三十二条 新型农村社会养老保险参保人员纳入被征地农民基本生活保障后，其个人账户储存额或剩余资金一次性退还本人，终止新型农村社会养老保险关系。农村老年居民养老补贴领取人员纳入被征地农民基本生活保障后，按规定享受被征地农民基本生活保障待遇，其养老补贴停止发放，终止新型农村社会养老保险关系。
第三十三条 新型农村社会养老保险参保人员因职业变动、户口迁移等原因不再具备参加新型农村社会养老保险条件的，应及时转换变更养老保险关系，个人账户及其储存额随同转移。无法转移的，终止新型农村社会养老保险关系，将个人账户累计储存额一次性退还本人。
第八章 养老保险工作的管理
第三十四条 各级人民政府应当加强对新型农村社会养老保险工作的领导，把新型农村社会养老保险事业纳入本地区国民经济与社会发展总体规划，并列入年度目标管理考核体系，多渠道筹集新型农村社会养老保险资金，确保养老保险待遇按时足额发放。
第三十五条 市劳动保障行政部门负责全市新型农村社会养老保险的统筹规划、政策制定、综合协调和监督检查。
第三十六条 加强新型农村社会养老保险经办机构建设。市经办机构负责指导区（县）业务经办、统一账表卡册、建立信息系统、宣传培训等工作。区（县）经办机构负责保费的收缴、支付和其他各项管理工作。镇（街道）经办机构负责保费汇集上缴、审核办理有关手续和档案管理。建立村（社区）劳动保障工作平台，明确专人，负责保费的收取和养老金的发放等工作。
第三十七条 开展新型农村社会养老保险工作所需的人员经费、工作经费以及信息网络建设维护费用纳入区（县）财政预算。
第三十八条 市和区（县）财政部门负责政府资金的筹集，监督新型农村社会养老保险基金的使用和管理，制定新型农村社会养老保险财务制度，做好养老金发放基金的拨付工作。
审计部门定期对新型农村社会养老保险基金的筹集、使用和管理情况进行审计。
第三十九条 新型农村社会养老保险基金实行财政专户管理，专款专用，任何部门、单位和个人都不得转借、挪用、平调或侵占。对利用不正当手段多领、冒领养老待遇的，追缴有关当事人的非法所得；涉嫌犯罪的，移交司法部门依法查处。
第九章 附 则
第四十条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第四十一条 本办法自2008年7月1日起施行。
附件：《个人账户养老金计发月数表》
附件：
个人账户养老金计发月数表
退休年龄（岁）
计发月数
55
170
56
164
57
158
58
152
59
145
60
139
61
132
62
125
63
117
64
109
65
101
66
93
67
84
68
75
69
65
70
56
