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浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法（试行）的通知

丽政办发〔2006〕64号



莲都区人民政府，市政府直属各单位：
　　市建设局制定的《丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法》（试行）已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　 二○○六年六月二十三日


丽水市商品房销售合同网上备案和登记办法（试行）
（市建设局 二○○六年五月二十日）


　　第一条 为了提高房地产市场透明度，规范商品房预（销）售行为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 丽水市莲都区行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同）均应按本办法规定进行合同网上备案和登记。
　　第三条 市建设行政主管部门负责商品房销售合同网上备案和登记的组织实施及相关管理工作。
　　第四条 房地产开发企业（以下简称开发企业）在申请商品房销售许可前，应当委托有资质的房产测绘机构进行商品房面积预测。
　　开发企业可以分批申请商品房销售许可，最小应以自然幢为单位。在申请商品房销售许可时，需办理网上用户认证手续，并根据规划、国土资源等部门批准的指标在网上录入相关信息。
　　第五条 在商品房销售许可核准之前，市建设行政主管部门应根据企业提供的信息，在丽水市透明售房网上进行预告。主要包括下列信息：
　　（一）商品房销售许可相关信息，开发企业名称、楼盘名称、楼盘坐落、房屋类别；
　　（二）商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元（套）数、总层数以及具体房号清单；
　　（三）房地产抵押、查封等权利限制情况；
　　（四）商品房销售示范合同文本，包括经备案的补充条款。
　　第六条 正式销售前，开发企业应对拟销售楼盘的预售许可证号、基准价、楼房加价系数（包括楼层系数、朝向系数、景观系数）、销售时间、销售地点等内容在网上公告，公告期不少于三天。
　　第七条 商品房销售合同统一使用省建设厅和省工商局联合制定的示范合同文本。开发企业需要对示范合同文本进行修订的，应当向市工商局备案后再进行网上公示。
　　第八条 商品房销售基准价在开发企业申请商品房销售许可登记后，不得随意调整，禁止标价外随意加价，企业优惠折扣率除外。开发企业需要调整其销售基准价的应向市建设行政主管部门登记备案，并即时在网上操作系统中进行变更。
　　第九条 开发企业在申请商品房销售许可时，可申请部分房源为自留房源。自留房源必须在开盘后一个月内明确其产权归属或在自留房源取得房屋所有权证后方可销售。凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，开发企业不得拒绝。
　　第十条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。合同经当事人双方确认后，打印书面合同，双方在合同上签名（章）后，通过网上操作系统即时备案。
　　第十一条 开发企业传送商品房销售合同后，由网上操作系统自动生成并进行合同编号，同时在商品房楼盘表内自动显示该套商品房已销售。
　　第十二条 销售合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，合同主体不得变更。
　　预订商品房，必须使用实名制，预订时购房者或者代理人必须持购房者的有效身份证明；预订后，在签订商品房销售合同时主体不得变更。
　　预订的商品房必须在15日内通过网上操作系统办理商品房销售合同网上备案手续；超过15日未签订商品房销售合同的，预订自动取销，网上操作系统商品房楼盘表内恢复显示该单元（套）商品房为可售房源。
　　第十三条 当事人双方协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当到市政府行政审批中心房管窗口申报，经市建设行政主管部门办理退房手续后，方可正式解除。所退房源必须另行公开销售，开发企业应在销售前再次网上公告。公告内容包括该商品房的坐落、幢号房号、建筑面积、附属的车库（位）和杂物间的面积，开发建设单位，单位房价和总价款，交付使用日期，销售地点、日期，报名地点、报名截止日，售楼处电话等。公告日期不少于五天。公告期间，开发企业应公开信息，便于公众查询。
　　需购买所退房源的对象，统一向市政府行政审批中心房管窗口申报，公告期满后购房对象超过二人及以上的销售应以公开摇号或抽签的方式进行，由开发企业会同窗口管理人员组织销售，公证机关进行现场公证。
　　若公告后无人报名，开发企业再确定房价应重新申报、公告。
　　开发企业与该商品房买受人签订合同的总价款等内容应与公告相一致。通过网上操作系统重新备案。
　　第十四条 对违反本备案登记办法的及其他违规销售行为的开发企业，将依照房地产管理的有关法律法规严肃查处，载入该企业的信用档案，并在网上公示。
　　第十五条 市地理信息中心应提供网上公开查询服务。
　　第十六条 本办法从发文之日起施行。由市建设行政主管部门负责解释。


企业家如何防范法律风险•之四

企业家如何处理好与媒体的关系

唐青林 项先权


《富豪榜》或是“杀猪榜”
　　有人说“中国富豪榜”就是“中国囚犯榜”、“杀猪榜”，这种说法显然过于偏颇，但是随着不少“富豪”的落马，人们发现的确有些企业家在荣登福布斯中国内地富豪榜后迅速出事、锒铛入狱。荣登《福布斯》富豪榜后东窗事发的并非个案，2006年跻身《福布斯》内地富豪榜的企业家，有五位因触犯法律而“落马”。被媒体关注后出事的有牟其中、杨斌、周正毅、万平、周伟彬等。这些落马富豪的财富高达几十亿元，最少的也有几亿元，都是富甲一方的人物。
　　其实不少富豪对自己荣登福布斯中国富豪榜，非但不高兴，而且有点担忧。国人的普遍观念中露富不是好事，“人怕出名猪怕壮”，何况这些富甲一方的企业家们。因为他们担心自己的财富具有“原罪”，他们都知道司法部门也在紧盯这些富豪榜和媒体信息。其实不是富豪榜在“杀猪”，而是这些上榜的富豪之中，有些人在上榜之前就已经因为违法违规的“运作”而为上榜后的“出事”埋下了伏笔。我们分析认为，很多企业家之所以落马，其登上富豪榜是直接的原因。上榜之后企业家的财富被“排名”曝光，进而受到司法机关的关注而被查处。
　　企业家的知名度不等于企业的财富，并不是企业家的知名度越大财富就越多。从公众认知率和财富排行榜可以看出，公众认知度最高的企业家不一定是财富拥有最多的企业家，企业家的财富和他的知名度之间基本上看不出有直接的逻辑关系。既然企业家的知名度不等于企业的财富，而媒体的炒作很可能使得企业陷入困境。我们的企业家莫不如老老实实地经营好自己的企业，闷声发大财，不必用心去扬名。
　　胡润从1999年开始在中国进行富豪榜排名，并且将该排名提供给《福布斯》杂志。胡润通过各个省市公开报纸杂志报道的数据推出中国富豪排行榜。因为资料不准确，导致胡润中国富豪排名的准确性遭到质疑。但是胡润还是继续把这个排行榜坚持下来了。国外是否也有因出名招致牢狱之灾的案例，我们不知道。但是一些富豪担心一旦上榜后容易受到政府部门和公众的高度关注、担心对其资产来源合法性的调查，此外还担心触及敏感的税收问题、中国特色的国有资产流失等问题，从而成为打击的目标。
　　作者认为，平安驶得万里船。企业家最好保持低调的作风。企业家为了企业的发展，需要进行适当的公开宣传。但是应当掌握好宣传的尺度。否则，枪打出头鸟，风头出尽，风险随之而来。
媒体对于企业发展的重要性
　　如今是信息时代，各种媒体(如电视、广播、报纸和杂志以及网络等)都传播着海量的信息。这些媒体神通广大。媒体对于企业而言的重要性不言而喻，媒体能够为企业树立正面形象，能够为企业消除负面信息，也能封杀甚至搞垮一个企业。
　　首先，媒体能够为企业树立正面形象。企业通过投放广告提高企业的知名度，还能够通过一些软性的报道，主要包括企业活动的软性新闻和软性宣传文章等，提升消费者对企业及产品的美誉度和忠诚度。如果企业和媒体交好，企业可以通过媒体的报道，提高消费者对产品的忠实度。与直接的投放广告相比，这些报道甚至是不需要很大的成本的。
　　其次，媒体能够为企业消除负面信息。例如遇到市场的谣言对企业不利，由于产品质量出问题或者竞争对手施放暗箭影响企业的信誉，此时媒体如果跟风炒作很可能带来很大的负面效果。如果此时企业和媒体关系良好，企业可以通过媒体报道的形式，进行有针对性的报道宣传，以正视听，尽快消除这些负面信息，恢复正常生产经营。
　　再次，媒体还是企业防御竞争对手攻击的有力武器。必要时，企业可以通过媒体的力量来揭露竞争对手或其他利害关系机构的险恶用心，把真相公布于众，以赢得社会公众的支持。
　　媒体的跟风炒作，有时候能封杀甚至搞垮一个企业。因为媒体的炒作而陷入困境的企业有很多，恒升电脑、秦池、三株集团、沈阳飞龙曾经一度非常著名的企业。他们败北的基本模式都是：卷入一场被媒体广泛关注的官司，尽管最终赢得了诉讼，但是却由于在诉讼过程中媒体的各种不利报道而逐渐失去人心。因为大量媒体的报道，早已在案件终审之前对企业的公众形象造成损害。
　　少数媒体为了运作所谓的“有偿新闻”，利用话语霸权逼迫企业就范。如果企业不就范、不“放血”，他们就会给企业颜色看。抓住企业的一些问题进行大规模报道弄得满城风雨。企业不规范行为曝光后，常常遭受政府部门的查处甚至直接导致市场份额的降低。近年来，一些企业由于与媒体交恶，最后甚至因为媒体的报道而导致企业遭受毁灭性打击。
企业应与媒体实现双赢
　　媒体对企业如此至关重要，如何处理与媒体的关系呢？
　　当企业遭遇媒体暗访或记者非分的要求，企业应该怎么办？
　　在企业和媒体的较量中，企业对媒体的不当行为，是以法律武器强硬抗击，还是其他迂回方式，抑或强忍委屈？
　　企业可以通过和媒体的良好合作，掌握一定的话语权，利用这种话语权为企业的经营服务。平时与媒体结好，当企业遇到困难需要支持的关键时刻，媒体的力量就能够及时出场成为帮助企业发展的良性力量。
　　如何建立和维系良好的企媒关系呢？作者相信“商战中没有永远的朋友，也没有永远的敌人，但是有永远的利益”。企业和媒体天生就是一对互相依赖、互相需要的主体：没有企业大量的投放广告，媒体无法生存；而没有媒体的宣传报道，企业难以创品牌、创利润。当企业家意识到媒体与企业之间这种相互依存的关系时，应该能够把握好与媒体相处的尺度。
　　企业家要学会与媒体打交道，学会借助媒体的力量，借力发展企业。不要怀着对媒体不满、排斥、敌视的情绪与媒体交往。要知道建立和维护与媒体的良好关系有利于企业发展；而与媒体交恶的企业，迟早会付出成倍的代价，失去或缩小市场和生存的空间。
　　媒体是把双刃剑：用得好，可以节省大量的广告费用，快速建立品牌优势，用不好，则可能自伤手足。作者认为，涉及媒体的事宜或纠纷，切忌鲁莽行事。给企业掌舵的企业家应尽量争取媒体的支持，积极化解与消费者、与各界的各种纠纷，而不是努力去做一名斗志昂扬的斗士、用法律的手段来“维护”自己的权利，或者“讨个说法”。永远记住市场和赢利是企业的第一要务。如果为了“讨说法”可能引起媒体报道、引起消费者产生对企业信心和产品质量的怀疑，进而可能缩小市场或丧失市场空间的，那不如不去“讨说法”，吃个哑巴亏算了。要知道一场受公众关注的诉讼后，很可能“赢了官司，输了世界”。
　　那么，具体如何和媒体打交道、与媒体实现双赢？首先，要与媒体结好，而非与媒体进行“博弈”。平时为媒体工作提供方便，提供媒体想要的报道内容和资料，建立与媒体打交道的公共关系部。在提供新闻线索和展开活动时，要兼顾平时联系较多的所有媒体，不能厚此薄彼。因为完成新闻报道工作既是记者的工作，也是报纸生存的需要。如果你平时不配合媒体的需要，关键时刻能取得人家的帮助和支持吗？因为再强大的品牌，在发生危机时，也会被一篇新闻报道击倒；推广能力再强的品牌，在向公众阐述自己的理念时，也需要借助媒体的声音。
　　其次，不要尝试收买媒体。有良知的媒体会坚持自己的新闻准则，坦诚沟通和交流方能达成共识。即使我们要感谢记者对我们的帮助，也要避免用赤裸裸的现金来表达，比如可以请吃饭、喝茶、小礼品、举办各种联谊活动或参观游览活动等。
企业遭遇危机时如何进行危机公关
　　首先，要注意媒体的“新闻利益第一”原则，防止危机的发生。
　　企业老总和企业的公关人员不要误以为长期建立的媒体关系能够消除一切危机。而是要在预防危机方面做工作。如何预防？就是不要随意把重要机密的、不愿意示众的关键信息透露给任何记者(哪怕关系最铁的记者朋友)。因为记者的天职就是进行新闻报道。遇到涉及企业的爆炸性新闻，记者会选择将新闻信息锁在抽屉里面不予报道、保护企业，还是第一时间报道出来？因为“新闻价值”是记者的生命，媒体有“新闻利益第一”的生存需要。皮之不存，毛将焉附？所以一旦有爆炸性的危机新闻，媒体可能不顾昔日的交好，迅速将该新闻第一时间报道出来。
　　其次，遇到危机事件应立刻建立新闻发言人制度，统一对外宣传和提供信息的口径。企业发生危机后，应尽快建立危机公关领导小组，分析和处理危机事件。内部要统一口径，通过严谨的分析、提出方案、对方案进行审核，通过新闻发言人的形式对外提供资料。对外提供的资料文本要规范、措辞要严谨，不要乱说话、不要乱发表声明。建立新闻发言人制度和危机处理领导小组后，方能临危不乱。否则，如果没有指定的新闻发言人和信息获取渠道，记者无法得到确切可靠的信息源，而又为了发表报道和文章，只能道听途说甚至凭空想像。而后众多媒体盲目跟风炒作，很可能使企业疲于奔命。
　　再次，紧急团结媒体。如果平时疏于与媒体的联系，关键时刻临时抱佛脚四处找人，是企业公关大忌。当企业发生危机时，所有公关人员要紧急出动，安抚核心媒体不要跟进报道。如果核心媒体不报道，其他媒体很快就会偃旗息鼓。
　　最后，处理危机应与各界友好对话，不要激化矛盾。在发生危机时，无论是对消费者、还是对行业、对政府、对媒体等，都要进行友好对话，不能激化矛盾，更不能引起公愤。

注：本文为“企业家法律风险防范”系列文章之一，系列文章的部分内容摘自作者于2008年11月在北京大学出版社出版的《企业家法律风险防范》（MBA、EMBA教材）。本文首次刊登于《法制日报•周末》。

注：
1、本文首次刊登于《法制日报•周末》，作者为唐青林（北京市安中律师事务所律师）、项先权（浙江新台州律师事务所律师）。
2、本文为“企业家法律风险防范”系列文章之一。主要内容摘自作者于2008年11月在北京大学出版社出版的《企业家法律风险防范》（MBA、EMBA教材）。

■唐青林 北京市安中律师事务所律师
■项先权 浙江新台州律师事务所律师