买房时，请慎重签字
上海律师 刘军
事实经过：
张女士是一所高校教师，2005年12月初，张女士决定买房，在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼，但中介公司没有该房子的钥匙，中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况，尽管是27楼，张女士还是有些担心27楼的采光，但中介公司的人说，27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下，张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字，并交了4万元定金，房东的代理人出具了收据。次日中午，中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好，经过认真考虑，张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金，中介公司甚至说，如果张女士不买该房产，中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金（上下家合计为总价款的2%）。张女士遂向律师咨询，律师提出如下咨询意见。
律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效，张女士如以尽管支付了定金，但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金，似乎有法律根据，但与事实不符。因为定金协议中关于价款，付款时间，付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产，丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查，律师发现，张女士已经签订了房地产买卖居间协议，协议一共有三方：中介公司，房东与张女士。此外，张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源，促使双方签订合同的任务已经完成，张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定，如果法院确认中介公司促成了交易，则张女士就应该支付佣金；如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立，张女士还应该按照居间协议约定，支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意见。律师认为，促成交易不等于合同双方履行合同，买卖双方就合同主要条款达成一致意见，就应该认定促成交易。所以，律师认为，张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说，张女士系受中介公司的游说而签订有关文书，并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人，张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是，受国家对房地产宏观调控的影响，很多房地产中介公司经营每况愈下，其中不乏一些中介公司为赚取佣金，游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书，试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字，就处于非常不利境地。所以，买方时，一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。
上海市实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法（修正）
上海市人大常委会
上海市实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法（修正）
上海市人民代表大会常务委员会
（1993年10月22日上海市第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据1997年8月13日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议《关于修改〈上海市实施中华人民共和国野生动物保护法办法〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为了保护、拯救珍贵、濒危野生动物，保护、发展和合理利用野生动物资源，维护生态平衡，根据《中华人民共和国野生动物保护法》（以下简称《野生动物保护法》）的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法规定保护的野生动物，是指珍贵、濒危的陆生、水生野生动物和有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物。
珍贵、濒危的水生野生动物以外的水生野生动物的保护，依照《中华人民共和国渔业法》的规定。
第三条 野生动物资源属国家所有。
国家保护依法开发利用野生动物资源的单位和个人的合法权益。
第四条 凡在本市从事野生动物的保护管理、驯养繁殖、教学、科研、资源开发、经营利用的单位和个人，必须遵守本办法。
第五条 任何单位和个人都有保护野生动物资源的义务，对侵占或者破坏野生动物资源的行为有权检举和控告。
第六条 本市各级人民政府的主管农（林）业、渔业行政部门（以下统称为野生动物行政主管部门），负责国家野生动物保护法律、法规及本办法的实施，分别主管辖区内陆生、水生野生动物的保护工作。制定保护、发展和合理利用野生动物资源的规划和措施。
市、区、县野生动物保护管理站、渔政管理检查站（以下统称为野生动物保护机构），在野生动物行政主管部门领导下，负责日常管理工作。野生动物保护管理站依据行政主管部门的委托，依法处理违法行为。渔政管理检查站依照《中华人民共和国渔业法》规定的职权，依法处理违法
行为。
公安、工商、海关、动植物检疫、商品进出口检验、环保、畜牧、园林、交通运输、邮政、商业、外贸、旅游、教育、科研、医药、卫生等有关部门应当积极配合野生动物行政主管部门做好野生动物保护工作。
第七条 野生动物保护机构的业务经费纳入同级财政预算。
市设立野生动物保护基金。基金来源包括财政专项拨款、野生动物保护机构自行筹集、国内外单位或者个人捐赠。野生动物保护基金由市野生动物行政主管部门管理，应当全部用于本市的野生动物保护事业。
第二章 野生动物的保护和管理
第八条 本市重点保护的野生动物名录，由市人民政府制定并颁布。
第九条 本市各级人民政府应当开展保护野生动物的宣传教育，可以确定适当时间为保护野生动物宣传月、爱鸟周等，提高公民保护野生动物的意识。
第十条 保护野生动物生存环境，不允许污染破坏，在重点保护野生动物主要生息、繁衍场所，禁止堆积、倾倒污染物。经批准建设的项目，其污染排放量不得超过规定的排放标准。
在本市野生动物的主要生息、繁衍、索饵地区或者水域，可以划定野生动物自然保护区或者禁猎区、禁渔区。
本市野生动物自然保护区的划定，由市野生动物行政主管部门提出，经市人民政府批准后公布；禁猎区的划定，由区、县野生动物保护机构提出，经区、县人民政府批准后公布。
第十一条 禁止任何单位和个人非法猎捕国家和本市重点保护的野生动物。本市有关部门或者单位因教学、科研、养殖、展览、交换、赠与、药用和其他特殊情况，需要猎捕国家重点保护野生动物的，依照《野生动物保护法》第十六条规定办理；需要猎捕本市重点保护野生动物的，必
须经市野生动物保护机构审核，报市野生动物行政主管部门批准并领取特许猎捕证、狩猎证或者捕捞证等许可证件。
第十二条 取得许可证件的单位和个人，必须依照许可证件规定的种类、数量、地点、期限、工具和方法进行作业，防止误猎、误捕、误伤野生动物或者破坏其生存环境。
对误伤的野生动物应当立即采取抢救措施；对误捕的野生动物必须立即放生；对已死亡的国家重点保护野生动物，应当立即报告当地野生动物保护机构处理。
第十三条 禁止使用军用武器、汽枪、炸药、毒药、猎套、地弓等工具，或者采用火攻、电击等方法猎捕野生动物。
第十四条 确需进入本市野生动物自然保护区或者禁猎区内，对野生动物进行考察、教学实习、采集标本或者摄影、录像的单位和个人必须分别向市或者区、县野生动物保护机构提出申请，经批准后予以安排。
第十五条 国家鼓励驯养繁殖野生动物。
驯养繁殖野生动物的单位和个人，应当依照下列规定办理手续：
（一）驯养繁殖国家一级保护野生动物的，必须向市野生动物行政主管部门提出申请，经审核并报请国务院野生动物行政主管部门批准后，由市野生动物行政主管部门发给驯养繁殖许可证。
（二）驯养繁殖国家二级保护野生动物或者本市重点保护野生动物的，由市野生动物行政主管部门审核批准并发给驯养繁殖许可证。
以生产经营为目的驯养繁殖野生动物的，应当凭驯养繁殖许可证向当地工商行政管理部门申请登记注册。
第十六条 取得驯养繁殖许可证的单位和个人，必须按许可证核定的野生动物种类进行驯养繁殖并认真管理；终止驯养繁殖野生动物时，必须办理注销驯养繁殖许可证手续，并依照有关规定妥善处理好驯养繁殖的野生动物。
不允许任何单位和个人伤害和虐待驯养的野生动物。驯养繁殖单位应当依照本办法制定具体的管理规则。
第十七条 经营本市重点保护野生动物及其产品，必须向市野生动物行政主管部门提出申请。经市野生动物行政主管部门批准并发给经营野生动物及其产品许可证后，凭许可证向工商行政管理部门申请登记注册。
第十八条 猎捕本市少数有益的或者有重要经济、科学研究价值的非重点保护野生动物，必须取得狩猎证，服从猎捕量限额管理。
经批准，猎捕、经营、利用野生动物及其产品的单位和个人，必须向市野生动物保护机构缴纳野生动物资源保护管理费。具体收费标准和收费方法依照国家规定执行。
野生动物资源保护管理费应当全部用于野生动物保护工作。
第十九条 因教学、科研、养殖、展览、药用和其他特殊情况，需要出售、收购、交换、赠与国家一级保护野生动物及其产品的，必须经国务院野生动物行政主管部门或者授权的单位批准；需要出售、收购、交换、赠与国家二级保护野生动物及其产品以及本市重点保护野生动物及其产
品的，必须经市野生动物行政主管部门审核批准。
第二十条 运输、邮寄、携带国家和本市重点保护野生动物及其产品出市境的，必须凭有关许可证件，向市野生动物保护机构提出申请，经批准后发给野生动物准运证。交通运输、邮政等部门凭野生动物准运证准予运输、邮寄、携带。
运输、邮寄、携带国家重点保护野生动物及其产品进入上海市境内的单位和个人，必须持有外省、自治区、直辖市野生动物行政主管部门出具的有关证件。
第二十一条 进口、出口野生动物及其产品的单位和个人，必须依照《野生动物保护法》第二十四条规定和中华人民共和国濒危物种进出口管理机关的有关规定办理手续。
第二十二条 野生动物保护机构设检查员，对野生动物的保护、猎捕、驯养繁殖等活动进行检查和监督管理。被检查的单位或者个人必须服从野生动物保护检查员的检查和监督管理。
检查员执行野生动物保护检查任务时，必须出示野生动物保护管理检查证。
第二十三条 工商行政管理部门对经营野生动物及其产品的活动，应当进行监督管理。
第三章 奖励和惩罚
第二十四条 有下列事迹之一的单位和个人，由区、县以上野生动物行政主管部门给予奖励：
（一）在野生动物保护管理、宣传教育、资源调查、科学研究、开发利用方面有突出贡献或者显著成效的；
（二）严格执行野生动物保护法律、法规，在拯救、保护和驯养繁殖国家和本市重点保护野生动物方面取得显著成效的；
（三）发现违反野生动物保护法律、法规行为，及时制止或者检举有功的；
（四）在查处破坏野生动物资源案件中有重要贡献的；
（五）在基层从事野生动物保护管理工作五年以上并取得显著成绩的。
第二十五条 非法捕杀国家重点保护野生动物的，依照《中华人民共和国陆生野生动物保护条例》第三十三条执行。
非法捕杀本市重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门处以相当于猎获物价值五倍以下的罚款。
第二十六条 在禁猎区、禁猎期或者使用禁止使用的工具和方法猎捕非国家或者本市重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门没收猎获物、猎捕工具和违法所得，并处以相当于猎获物价值八倍以下的罚款。
第二十七条 破坏野生动物生息、繁衍场所的，由市野生动物行政主管部门责令其停止破坏行为，赔偿损失，限期恢复原状，并处以相当于恢复原状所需费用三倍以下的罚款。
第二十八条 未经许可，擅自驯养繁殖国家或者本市重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门没收其驯养繁殖的野生动物和违法所得，并处以三千元以下的罚款。
第二十九条 超越驯养繁殖许可证规定范围驯养繁殖国家或者本市重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门没收违法所得，处三千元以下罚款，并没收其超越驯养繁殖的野生动物，吊销驯养繁殖许可证。
第三十条 未经批准，擅自经营、运输、携带国家重点保护野生动物及其产品的，由工商行政管理部门会同野生动物行政主管部门没收实物和违法所得，并处以相当于实物价值十倍以下的罚款；擅自经营、运输、携带市重点保护野生动物的，没收实物和违法所得，处以相当于实物价值
五倍以下的罚款。
超过限额猎捕非重点保护野生动物的，由野生动物行政主管部门处以超额部分价值五倍以下的罚款。
第三十一条 伪造、倒卖、转让有关许可证件的，由野生动物行政主管部门会同工商行政管理部门吊销证件、没收违法所得，并处以五千元以下罚款。
伪造、倒卖、转让特许猎捕证或者野生动物进出口证明书的，由野生动物行政主管部门会同工商行政管理部门没收违法所得，并处以五万元以下的罚款。
第三十二条 凡有下列行为、尚未构成犯罪的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚：
（一）拒绝、阻碍保护野生动物的执法人员依法执行公务的；
（二）哄抢、盗窃或者破坏野生动物保护管理设备或者设施的；
（三）哄抢、盗窃国家和本市重点保护的野生动物及其产品的；
（四）未取得持枪证持枪猎捕野生动物的。
第三十三条 违反野生动物保护规定，情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 野生动物行政主管部门或者工商行政管理部门在作出行政处罚决定时，必须出具行政处罚决定书，在收缴罚款、没收违法所得时，必须出具财政部门制定的罚没款统一收据。罚没款全部上缴国库。
工商行政管理部门等有关部门没收的实物，交野生动物行政主管部门一并处理。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对上一级机关复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行行政
处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关向人民法院申请强制执行。
第三十六条 野生动物行政主管部门及野生动物保护机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上一级行政主管部门给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第三十七条 本办法的具体应用问题由上海市农（林）业、渔业行政主管部门负责解释。
第三十八条 本办法自1994年1月1日起施行。
1993年10月22日
