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对动产抵押权与留置权并存时,留置权人优先受偿问题的思考/姬晓红

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 04:55:27  浏览:9519   来源:法律资料网
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对动产抵押权与留置权并存时,留置权人优先受偿问题的思考

中国政法大学2002级法理学专业硕士研究生 姬晓红

一、 抵押权和留置权的区别
抵押权和留置权作为两种典型的物保方式,都旨在利用物的交换价值保障债权的实现,但是二者存在着诸多的不同。具体而言,表现在如下几个方面:
(一)两个物权的性质不同
抵押权是典型的约定担保方式,是按照当事人之间的约定而设立的,非经约定,不产生抵押权。而留置权是法定的担保物权,是依据法律的直接规定而设定的一种物权担保方式,当事人之间不能以协议的方式来设定留置权。
(二)两物权的标的与债权的标的之间的关系不同
抵押权的标的物与债权的标的物之间是没有牵连关系的,抵押权的标的物必须是原来债权标的物以外的财产。而留置权的标的同时也是债权的标的,也就是说债权的成立与留置权的标的物之间有着牵连关系。
(三)二者并非都具有追及效力
抵押权是具有追及效力的,当抵押人将抵押物转让给他人时,抵押权人可以基于抵押权对抵押物行使权利。当他人侵夺抵押权人对抵押物的占有时,抵押权人也可以基于抵押权追回抵押物;而留置权没有追及效力,留置权的成立以占有债务人的财产为要件,如果留置权人丧失了对留置物的占有,留置权即归于消灭。留置物的占有被侵夺时,留置权人对于侵夺人不得基于留置权而请求其返还留置物,只能基于合法占有请求返还留置物。
二、 动产抵押权与留置权的竞合
按照两者设立时间的先后,动产抵押权和留置权并存通常有以下两种情况:
(一)抵押权设定在先,留置权成立在后
其具体的表现形式为A将某动产抵押与B,后来因为加工、修理等事由,A与C发生了债权债务关系,因A不能如期清偿债务,C将该动产留置。
(二)留置权成立在先,抵押权设定在后
根据抵押权设定人的不同,这种情况又包括两种情形:
1、设定人为留置物所有人的情形
表现为A作为动产的所有人,在A将该动产交与C修理、加工时,因欠交付加工费或修理费而被C留置,随后A又在其他的债权债务关系中,将该动产抵押给B。
2、设定人为留置物占有人(留置权人)的情形
表现为A作为动产的所有人,在A将该动产交与C修理、加工时,因欠交付加工费或修理费而被C留置,随后C在其他的债权债务关系中,以其留置物作为抵押物向其债权人B进行抵押。
三、 同一担保物上两项权利竞合时的效力
当动产抵押权和留置权这两种担保物权并存时,哪项权利具有优先效力就产生了担保物权竞合的效力问题。对于这一问题,我国的《民法通则》和《担保法》都没有明确的法律规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条对此规定为“同一财产上抵押权和留置权并存时,留置权人优先于抵押权人受偿”。然笔者认为该条规范地过于简单,难以满足复杂的司法实践的需要,应当对动产抵押权和留置权并存的几种情况具体分析,而不能仅仅以留置权人优先受偿一言以蔽之。具体分析如下:
(一)在抵押权设定在先,留置权成立在后的情况下,留置权人不必然具有优先受偿的权利。
在正常情况下,留置权优先于抵押权受偿是行得通的。首先从法理的角度讲,一来抵押权是当事人主动设定的,具有融通资金的作用,而留置权是被动发生的,仅仅具有债权担保的作用而没有起到融通资金的作用,因此留置权优先于抵押权受偿符合费用性担保权益优先于融资性担保权益的立法理念。二来留置权是法定的担保物权,抵押权是约定的担保物权,法定的担保物权优先于约定的担保物权符合物权法的原则。其次从实践的角度讲,留置物本来就存放在留置权人手中,一旦债务人不履行债务,留置权人自然较抵押权人有更加主动的优先受偿权。
但这只是在正常的情况下,如果留置权与债务人恶意串通留置标的物的,则使这一正常的交易发生变异。因此必须将留置权人的主观状态作为考虑因素,以进一步决定其是否具有优先受偿的权利。对于此点,美国和我国台湾地区的立法都规定了善意留置权原则。例如,台湾地区的《动产担保交易法》第四十条规定“抵押人在抵押存续中,不得故意使留置权发生。抵押人故意使留置权发生,致抵押权人受有损害者,应负刑事责任” 。《美国统一商法典》也体现了这一精神。此等立法颇值得我国加以借鉴。否认担保权利的次序和抵押登记的对抗效力,原本就易引发欺诈和恶意同谋等不法之举。如果对留置权人的恶意行为熟视无睹,仅仅强调留置权人的优先受偿权,不仅与民法的基本精神相悖,而且使债权人在选择担保方式时对动产抵押方式予以保留,从而不利于资金的融通和商品的流通。
再则根据我国《担保法》第八十四条“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权,债务人不履行债务的,债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同,适用前款的规定”,可知我国留置担保方式的范围并不是封闭的。因此如果我国欲扩大留置权的适用范围,也应根据具体的情形予以对待。也就是说只有对特定标的物提供劳务或材料的留置,留置权人才可以在标的物增值的范围内享有优先受偿的权利。如果对留置权的范围不加限制,对那些不包含劳务和材料的留置,仍赋予优先效力,也同样不利于抵押权人权利的实现。
总之,在抵押权设定在先,留置权成立在后的情况下,应规定只有善意留置权人才享有优先受偿的权利。同时对于留置权人所享有的优先受偿权应当以对特定的标的物提供劳务或材料的留置为限,在标的物增值范围内享有。
(二)在留置权成立在先,抵押权设定在后的情况下,留置权人也不必然具有优先受偿的权利,具体分述如下:
1、抵押权设定人为留置物所有人的情形
从法理上讲,留置物虽然被留置权人所留置,从而留置物的所有人无法占有该物。但是,留置物的所有权并没有发生转移。针对抵押这种方式而言,该方式不需要抵押人转移物的占有,它只要求抵押人对物享有处分权,因此留置物的所有人仍然可以在其财产留置后,于留置物上设定抵押权。在这种情况下,由于留置权成立在前,留置权人又占有标的物,则此时无论抵押权人知道物上已经设有留置权与否,留置权均应优先于抵押权受偿。这从表面上看,似乎对不知抵押物已经被留置的抵押权人不公。其实在实践中,只要抵押权人稍加注意抵押财产的状况,就应当知道抵押物已经被留置的事实。因此,对于抵押权人并无不公之说。在这种情况下,留置权人当然的具有优先于动产抵押权人受偿的权利。
2、抵押权设定人为留置物占有人(留置权人)的情形
留置权作为一种法定债权担保方式,其担保价值首先在于使债权人享有留置标的物的权利,法律基于公平原则赋予债权人得以拒绝返还该物的权利,从而在心理上给债务人以清偿的压力,促使债务人履行债务。留置权的担保价值其次在于使债权人有优先受偿的保证。在确定留置权为担保物权的立法例中,一般都规定留置权人不仅可以就标的物留置,而且在一定条件下,还可以就留置物直接受偿,以满足其债权,进而保障交易的安全。综上两点可以看出,留置权仅仅是一种担保物权,其不具有用益物权的性质,因此留置权人未经留置物的所有人同意将留置物用于抵押的,抵押应当归于无效,不发生留置权与抵押权并存的问题。留置权人经留置物所有人同意后以留置物设定抵押权的,抵押权有效,此时发生留置权与抵押权竞合的问题。此时,抵押权是担保留置物权人的债务的,抵押权人是留置权人的债权人。基于债务人的权利不能优于债权人的权利,抵押权的效力应当优先与留置权的效力。

以上是笔者就留置权和动产抵押权并存时,孰者效力优先问题的一点思考。广而推之,笔者认为抵押权和质权并存时,质权和留置权并存时也同样存在着种种复杂的情况,我们在实践当中应当分门别类的予以对待,而不能简单的认定一种情况,武断地做出结论。



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办理法律援助案件程序规定

司法部


办理法律援助案件程序规定


中华人民共和国司法部令第124号



  《办理法律援助案件程序规定》已经2012年2月21日司法部部务会议审议通过,现予发布,自2012年7月1日起施行




   部长 吴爱英

   二○一二年四月九日



  第一章 总则

  第一条为了规范办理法律援助案件,保证法律援助质量,根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《法律援助条例》等有关法律、行政法规的规定,制定本规定。

  第二条法律援助机构、律师事务所、基层法律服务所、其他社会组织和法律援助人员办理法律援助案件,适用本规定。

  第三条法律援助机构应当建立健全工作机制,为公民获得法律援助提供便利。

  第四条法律援助人员应当依照法律、法规及本规定,遵守有关法律服务业务规程,为受援人提供优质高效的法律服务。

  第五条法律援助人员应当保守在办理法律援助案件中知悉的国家秘密、商业秘密,不得泄露当事人的隐私。

  第六条法律援助人员办理法律援助案件,应当遵守职业道德和执业纪律,自觉接受监督。

  第二章 受理

  第七条法律援助机构应当公示办公地址、通讯方式等信息,在接待场所和司法行政政府网站上公示法律援助条件、程序、申请材料目录和申请示范文本等。

  第八条公民因经济困难就《法律援助条例》第十条规定的事项申请法律援助的,由义务机关所在地、义务人住所地或者被请求人住所地的法律援助机构依法受理。

  《法律援助条例》第十一条规定的公民因经济困难申请刑事法律援助的,由办理案件的人民法院、人民检察院、公安机关所在地的法律援助机构受理。申请人就同一事项向两个以上法律援助机构提出申请的,由最先收到申请的法律援助机构受理。

  第九条公民申请代理、刑事辩护法律援助,应当如实提交下列申请材料:

  (一)法律援助申请表。填写申请表确有困难的,由法律援助机构工作人员或者转交申请的机关、单位工作人员代为填写;

  (二)身份证或者其他有效的身份证明,申请代理人还应当提交有代理权的证明;

  (三)法律援助申请人经济状况证明表;

  (四)与所申请法律援助事项有关的案件材料。

  法律援助申请人经济状况证明表应当由法律援助地方性法规、规章规定的有权出具经济困难证明的机关、单位加盖公章。无相关规定的,由申请人住所地或者经常居住地的村民委员会、居民委员会或者所在单位加盖公章。

  第十条申请人持有下列证件、证明材料的,无需提交法律援助申请人经济状况证明表:

  (一)城市居民最低生活保障证或者农村居民最低生活保障证;

  (二)农村特困户救助证;

  (三)农村“五保”供养证;

  (四)人民法院给予申请人司法救助的决定;

  (五)在社会福利机构中由政府出资供养或者由慈善机构出资供养的证明材料;

  (六)残疾证及申请人住所地或者经常居住地的村民委员会、居民委员会出具的无固定生活来源的证明材料;

  (七)依靠政府或者单位给付抚恤金生活的证明材料;

  (八)因自然灾害等原因导致生活出现暂时困难,正在接受政府临时救济的证明材料;

  (九)法律、法规及省、自治区、直辖市人民政府规定的能够证明法律援助申请人经济困难的其他证件、证明材料。

  第十一条被羁押的犯罪嫌疑人、被告人、服刑人员,劳动教养人员、强制隔离戒毒人员申请法律援助的,可以通过办理案件的人民法院、人民检察院、公安机关或者所在监狱、看守所、劳动教养管理所、强制隔离戒毒所转交申请。

  第十二条法律援助机构受理法律援助申请后,应当向申请人出具收到申请材料的书面凭证,载明收到申请材料的名称、数量、日期。

  第三章 审查

  第十三条法律援助机构应当自受理申请之日起7个工作日内进行审查,并作出是否给予法律援助的决定;属于本规定第十四条规定情形的,可以适当延长审查期限。

  法律援助机构经审查认为申请人提交的申请材料不齐全或者内容不清楚的,应当发出补充材料通知或者要求申请人作出说明。申请人补充材料、作出说明所需的时间不计入审查期限。申请人未按要求补充材料或者作出说明的,视为撤销申请。

  第十四条法律援助机构认为申请人提交的申请材料需要查证的,应当向有关机关、单位调查核实。

  受理申请的法律援助机构需要请求异地法律援助机构协助查证的,按照本规定第二十八条的规定办理。

  第十五条法律援助机构经审查,对于有下列情形之一的,应当认定申请人经济困难:

  (一)申请人及与其共同生活的家庭成员的人均收入符合法律援助地方性法规或者省、自治区、直辖市人民政府规定的经济困难标准的;

  (二)申请事项的对方当事人是与申请人共同生活的家庭成员,申请人的个人收入符合法律援助地方性法规或者省、自治区、直辖市人民政府规定的经济困难标准的;

  (三)申请人持本规定第十条规定的证件、证明材料申请法律援助,法律援助机构经审查认为真实有效的。

  第十六条法律援助机构经审查,对符合法律援助条件的,应当决定给予法律援助,并制作给予法律援助决定书;对不符合法律援助条件的,应当决定不予法律援助,并制作不予法律援助决定书。

  不予法律援助决定书应当载明不予法律援助的理由及申请人提出异议的权利。

  第十七条给予法律援助决定书和不予法律援助决定书应当发送申请人;属于本规定第十一条规定情形的,法律援助机构还应当同时函告有关人民法院、人民检察院、公安机关及监狱、看守所、劳动教养管理所、强制隔离戒毒所。

  第十八条申请事项符合《法律援助条例》第十条、第十一条规定,且具有下列情形之一的,法律援助机构可以决定先行提供法律援助:

  (一)距法定时效届满不足7日,需要及时提起诉讼或者申请仲裁、行政复议的;

  (二)需要立即申请财产保全、证据保全或者先予执行的;

  (三)其他紧急或者特殊情况。

  先行提供法律援助的,受援人应当在法律援助机构确定的期限内补交规定的申请材料。法律援助机构经审查认为受援人不符合经济困难标准的,应当终止法律援助,并按照本规定第三十三条第二款的规定办理。

  第十九条申请人对法律援助机构不予法律援助的决定有异议的,可以向主管该法律援助机构的司法行政机关提出。

  司法行政机关经审查认为申请人符合法律援助条件的,应当以书面形式责令法律援助机构及时对该申请人提供法律援助,同时书面告知申请人;认为申请人不符合法律援助条件的,应当维持法律援助机构不予法律援助的决定,书面告知申请人并说明理由。

  第四章 承办

  第二十条对于民事、行政法律援助案件,法律援助机构应当自作出给予法律援助决定之日起7个工作日内指派律师事务所、基层法律服务所、其他社会组织安排其所属人员承办,或者安排本机构的工作人员承办。

  对于刑事法律援助案件,法律援助机构应当自作出给予法律援助决定或者收到指定辩护通知书之日起3个工作日内指派律师事务所安排律师承办,或者安排本机构的法律援助律师承办。

  第二十一条法律援助机构应当根据本机构、律师事务所、基层法律服务所、其他社会组织的人员数量、资质、专业特长、承办法律援助案件的情况、受援人意愿等因素合理指派或者安排承办机构、人员。

  法律援助机构、律师事务所应当指派或者安排具有一定年限刑事辩护执业经历的律师担任死刑案件的辩护人。

  第二十二条法律援助机构、律师事务所、基层法律服务所或者其他社会组织应当自指派或者安排法律援助人员之日起5个工作日内将法律援助人员姓名和联系方式告知受援人,并与受援人或者其法定代理人、近亲属签订委托代理协议,但因受援人的原因无法按时签订的除外。

  第二十三条法律援助人员应当在受委托的权限内,通过和解、调解、申请仲裁和提起诉讼等方式依法最大限度维护受援人合法权益。

  法律援助人员代理受援人以和解或者调解方式解决纠纷的,应当征得受援人同意。

  第二十四条法律援助机构对公民申请的法律咨询服务,应当即时解答;复杂疑难的,可以与申请人预约择时办理。在解答法律咨询过程中,认为申请人可能符合代理或者刑事辩护法律援助条件的,应当告知其可以依法提出申请。

  第二十五条对于民事诉讼法律援助案件,法律援助人员应当告知受援人可以向人民法院申请司法救助,并提供协助。

  第二十六条法律援助人员会见受援人,应当制作会见笔录。会见笔录应当经受援人确认无误后签名或者按指印;受援人无阅读能力的,法律援助人员应当向受援人宣读笔录,并在笔录上载明。

  对于指定辩护的案件,法律援助人员应当在首次会见犯罪嫌疑人、被告人时,询问是否同意为其辩护,并记录在案。犯罪嫌疑人、被告人不同意的,应当书面告知人民法院、人民检察院、公安机关和法律援助机构。

  第二十七条法律援助人员承办案件,应当根据需要依法进行调查取证,并可以根据需要请求法律援助机构出具必要的证明文件或者与有关机关、单位进行协调。

  第二十八条法律援助人员认为需要异地调查取证的,可以向作出指派或者安排的法律援助机构报告。作出指派或者安排的法律援助机构可以请求调查取证事项所在地的法律援助机构协作。

  法律援助机构请求协作的,应当向被请求的法律援助机构发出协作函件,说明案件基本情况、需要调查取证的事项、办理时限等。被请求的法律援助机构应当予以协作。因客观原因无法协作的,应当向请求协作的法律援助机构书面说明理由。

  第二十九条对于人民法院开庭审理的刑事案件,法律援助人员应当做好开庭前准备;庭审中充分陈述、质证;庭审结束后,法律援助人员应当向人民法院提交刑事辩护或者代理书面意见。对于人民法院决定不开庭审理的指定辩护案件,法律援助人员应当自收到法律援助机构指派函之日起10日内向人民法院提交刑事辩护书面意见。对于其他不开庭审理的刑事案件,法律援助人员应当按照人民法院规定的期限提交刑事辩护或者代理书面意见。

  第三十条法律援助人员应当向受援人通报案件办理情况,答复受援人询问,并制作通报情况记录。

  第三十一条法律援助人员应当按照法律援助机构要求报告案件承办情况。

  法律援助案件有下列情形之一的,法律援助人员应当向法律援助机构报告:

  (一)主要证据认定、适用法律等方面有重大疑义的;

  (二)涉及群体性事件的;

  (三)有重大社会影响的;

  (四)其他复杂、疑难情形。

  第三十二条受援人有证据证明法律援助人员不依法履行义务的,可以请求法律援助机构更换法律援助人员。

  法律援助机构应当自受援人申请更换之日起5个工作日内决定是否更换。决定更换的,应当另行指派或者安排人员承办。对犯罪嫌疑人、被告人具有应当指定辩护的情形,人民法院、人民检察院、公安机关决定为其另行指定辩护人的,法律援助机构应当另行指派或者安排人员承办。

  更换法律援助人员的,原法律援助人员所属单位应当与受援人解除或者变更委托代理协议,原法律援助人员应当与更换后的法律援助人员办理案件材料移交手续。

  第三十三条有下列情形之一的,应当终止法律援助:

  (一)受援人不再符合法律援助经济困难标准的;

  (二)案件依法终止审理或者被撤销的;

  (三)受援人自行委托其他代理人或者辩护人的;

  (四)受援人要求终止法律援助的;

  (五)受援人利用法律援助从事违法活动的;

  (六)受援人故意隐瞒与案件有关的重要事实或者提供虚假证据的;

  (七)法律、法规规定应当终止的其他情形。

  有上述情形的,法律援助人员应当向法律援助机构报告。法律援助机构经审查核实,决定终止法律援助的,应当制作终止法律援助决定书,并发送受援人,同时函告法律援助人员所属单位和有关机关、单位。法律援助人员所属单位应当与受援人解除委托代理协议。

  受援人对法律援助机构终止法律援助的决定有异议的,按照本规定第十九条的规定办理。

  第三十四条法律援助人员应当自法律援助案件结案之日起30日内向法律援助机构提交立卷材料。

  诉讼案件以法律援助人员收到判决书、裁定书、调解书之日为结案日。仲裁案件或者行政复议案件以法律援助人员收到仲裁裁决书、行政复议决定书原件或者复印件之日为结案日;其他非诉讼法律事务以受援人与对方当事人达成和解、调解协议之日为结案日;无相关文书的,以义务人开始履行义务之日为结案日。法律援助机构终止法律援助的,以法律援助人员所属单位收到终止法律援助决定函之日为结案日。

  第三十五条法律援助机构应当自收到法律援助人员提交的立卷材料之日起30日内进行审查。对于立卷材料齐全的,应当按照规定通过法律援助人员所属单位向其支付办案补贴。

  第三十六条作出指派的法律援助机构应当对法律援助人员提交的立卷材料及受理、审查、指派等材料进行整理,一案一卷,统一归档管理。

  第五章 附则

  第三十七条法律援助机构、律师事务所、基层法律服务所和法律援助人员从事法律援助活动违反本规定的,依照《中华人民共和国律师法》、《法律援助条例》、《律师和律师事务所违法行为处罚办法》等法律、法规和规章的规定追究法律责任。

  第三十八条法律援助文书格式由司法部制定。

  第三十九条本规定自2012年7月1日起施行。

西宁市城市房地产交易管理条例

青海省西宁市人大常委会


西宁市城市房地产交易管理条例

(2010年10月29日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2011年3月30日青海省第十一届
人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准)


第一章 总则


  第一条 为了加强城市房地产交易管理,规范房地产交易行为,维护房地产交易市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 本市行政区域内国有土地上房地产转让、中介服务及相关管理活动,适用本条例。
  第三条 房地产交易应当遵循合法、自愿、公平和诚实信用的原则。
  第四条 市房产管理部门是本市房地产交易的行政主管部门,负责本市行政区域内的房地产交易监督管理工作,其所属的房地产交易管理机构,负责市辖区内房地产交易的具体管理工作。
  县房产管理部门是本行政区域内房地产交易的行政主管部门,负责本行政区域内的房地产交易监督管理工作。
  国土、规划、建设、财政、工商、价格、税务等部门应当按照各自职责协助做好房地产交易相关管理工作。
  第五条 本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网络管理系统,实施房地产交易网上管理,向社会提供公开透明、安全高效的服务。
  第六条 本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。
  商品房预售资金和存量房交易资金监管,遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。
  第七条 房地产行业组织应当加强行业自律,规范执业行为,培训从业人员,提高房地产行业服务水平,促进房地产业健康发展。
  第八条 房地产交易当事人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产交易当事人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
  
第二章 房地产转让
  第九条 本条例所称房地产转让,是指房地产权利人依法将其房屋所有权转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式:
  (一)买卖;
  (二)赠与;
  (三)交换;
  (四)作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织,使房屋权属发生转移的;
  (五)法人或者其他组织因设立、分立、合并、被收购或者兼并等情形,使房屋权属发生转移的;
  (六)抵偿债务的;
  (七)法律、法规规定的其他方式。
  房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
  第十条 有下列情形之一的房地产,不得转让:
  (一)权属未进行登记的;
  (二)权属有争议的;
  (三)未取得商品房预售许可证或者未进行商品房销售备案的;
  (四)土地使用权被依法收回的;
  (五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (六)已作他项权登记,未经他项权人书面同意的;
  (七)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (八)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  第十一条 房屋分割转让的,其土地使用权按照相应比例同时转让。
  建筑设计为独立成套的住宅房屋,不得分割转让。
  建筑设计为非住宅的房屋,未经规划、建设、消防等部门批准分割的,不得分割转让。
  第十二条 房地产转让,转让人应当如实告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁等相关情况。
  第十三条 房地产转让,当事人应当签订书面合同。房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内,向房地产交易行政主管部门申请办理房屋权属转移登记。
  第十四条 房地产交易行政主管部门应当自受理之日起30日内作出书面决定,对符合国家和本条例规定的,应当予以办理房屋权属转移登记,不符合规定的,应当作出不予办理的书面决定并说明理由。
  第十五条 房地产转让当事人办理房地产交易相关手续,应当如实向房地产交易行政主管部门提交有关材料,并对所提供材料的真实性负责。
  第十六条 房地产转让实行成交价格申报制度。房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格,并依法缴纳税费。
  第十七条 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统,取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后,方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。
  第十八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
  任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。
  第十九条 房地产开发企业应当在签订预售合同之日起30日内持商品房买卖合同,向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。
  第二十条 销售商品房,房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖合同或者认购书,保证销售信息的公开、透明。
第二十一条 房地产开发企业不得有下列销(预)售行为:
(一)未办理新建商品房销售备案或者未取得预售许可证,以认购、认订、登记、选号、收取预定款性质费用等各种形式变相销(预)售商品房;
  (二)未办理初始登记,采取售后包租或者变相售后包租方式销售;
  (三)返本销售或者变相返本销售;
  (四)发布虚假新建商品房已售、待售信息。
   
第三章 中介服务机构
  第二十二条 本条例所称房地产中介服务,是指从事房地产咨询、价格评估、经纪等活动的总称。
  房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
  第二十三条 从事房地产中介服务业务,应当依法设立具有独立法人资格的房地产中介服务机构,取得企业法人营业执照。
  房地产中介服务机构设立分支机构,应当在分支机构经营地依法登记。
  第二十四条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有固定的服务场所;
(三)有3万元以上的注册资本;
  (四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人;
(五)法律、法规规定的其他条件。
  第二十五条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在领取营业执照后30日内,到房地产交易行政主管部门备案。备案时应当提交以下材料:
  (一)工商营业执照副本;
  (二)设立时注册资本的验资证明;
  (三)有固定服务场所的证明;
  (四)房地产从业人员的资格证书和聘用合同;
  (五)法律、法规规定的其他条件。
  第二十六条 房地产交易行政主管部门应当自收到房地产中介服务机构备案材料之日起10个工作日内出具备案证明,并将备案情况向社会公布。
  第二十七条 房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和服务人员等事项发生变更的,应当自变更之日起30日内到房地产交易行政主管部门办理变更备案。
  第二十八条 房地产中介服务人员,应当按照国家有关规定参加房地产中介服务执业资格考试,取得相应的房地产中介服务执业资格证书。
  第二十九条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项:
  (一)营业执照;
  (二)资质证书、备案证明;
  (三)服务内容、范围和收费标准;
  (四)执业人员基本信息情况;
  (五)监督投诉机构的电话和地址。
  第三十条 房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。
  接受房地产中介服务的当事人依照法律、法规规定和合同约定享有权利、承担义务。
  第三十一条 房地产中介服务机构接受委托人委托,提供房地产中介服务的,双方应当签订委托合同。
  第三十二条 委托人委托房地产中介服务机构提供服务的,应当向房地产中介服务机构提供所委托房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产中介服务机构需要对所委托的房地产进行实地勘察的,委托人应当予以配合。
  第三十三条 房地产中介服务机构及其服务人员在经营活动中应当履行下列义务:
   (一)遵守有关法律、法规;
(二)按照核准的业务范围从事经营活动;
(三)按照规定标准收费;
(四)接受房地产交易行政主管部门及其他有关部门的指导和监督检查。
  第三十四条 房地产中介服务机构及其服务人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:
  (一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;
  (二)向委托人隐瞒房地产成交价格,获取非法交易差价;
  (三)在代理房地产交易过程中,收取房款或者房地产交易的押金、保证金、定金,扣留委托人有效证件、房地产权属证书;
  (四)在两个以上房地产中介服务机构注册执业;
  (五)发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称;
  (六)发布虚假房地产广告和信息;
  (七)冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同;
  (八)违反规定收取中介服务费用;
  (九)法律、法规规定不得从事的其他行为。
        
第四章 法律责任
第三十五条 违反本条例规定,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
  第三十六条 违反本条例第十五条规定,房地产转让当事人办理房地产交易相关手续时,提交错误、虚假的材料,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。
  第三十七条 违反本条例第十八条规定,伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的,由房地产交易行政主管部门依法收缴,并处以1万元以上3万元以下的罚款;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十八条 违反本条例第十九条规定的,由房地产交易行政主管部门责令限期补办登记备案手续,并处以每套房屋1万元的罚款;逾期仍未补办的,每套房屋处以3万元的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第三十九条 违反本条例第二十一条规定情形之一的,由房地产交易行政主管部门责令停止销(预)售活动,并处以每套房屋3万元以上5万元以下的罚款。
  第四十条 违反本条例第二十五条、第二十七条规定,房地产中介服务机构未经备案或者未办理变更备案从事房地产中介业务的,由房地产交易行政主管部门责令限期改正,并处以1万元以上3万元以下的罚款。
  第四十一条 违反本条例第二十八条规定,房地产中介服务人员未取得相应的房地产中介服务执业资格,擅自从事房地产中介服务业务的,由房地产交易行政主管部门责令限期改正,并处以5000元以上1万元以下的罚款。
  第四十二条 违反本条例第三十四条第(一)项、第(四)项、第(五)项、第(八)项规定的,由房地产交易行政主管部门责令限期改正,并处以5000元以上1万元以下的罚款。违反本条例第三十四条第(二)项、第(三)项、第(六)项、第(七)项规定的,由房地产交易行政主管部门,责令限期改正,没收违法所得,并处以1万元以上3万元以下的罚款。
  第四十三条 房地产交易行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不依法查处的;
  (二)不按规定期限办理有关转移登记手续的;
  (三)利用职务之便,索取、收受他人财物或者谋取其他利益的;
  (四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第五章 附则
  第四十四条 市房地产交易行政主管部门可以根据法律、法规的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。
  第四十五条 本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。
  第四十六条 本条例自2011年 6 月 1 日起施行。