物业管理交接纠纷的法律分析
浙江民禾律师事务所 胡杰丰
最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。
一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：
1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。
2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。
二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：
1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。
2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。
三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。
四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。
文章原载于《现代物业》2004年第4期
进一步加强财源建设工作暂行办法
甘肃省人民政府办公厅
进一步加强财源建设工作暂行办法
甘肃省人民政府办公厅
为了适应社会主义市场经济发展的客观要求，调整和理顺财源建设工作思路，提高政府财源建设资金使用效益，促进地县经济发展，壮大地方财政经济实力，在总结县级财源建设、发展农林特产重点县、财政综合实力“十强县”等财源建设工作经验的基础上，特制定本暂行办法。
一、充分认识财源建设的现状和面临的新形势
1．改革开放以来，经过全省上下的共同努力，我省在县级财源建设、发展农林特产重点县、财政综合实力“十强县”等财源建设工作方面取得了显著成绩，有力地促进了地县财政收入的持续、稳定增长。但应该看到，我省大部分地县财政依然非常困难，后续财源乏力，现有的财源项
目质量和效益较低，一些财源建设项目经受自然灾害和经济风险的能力较差，特困县财源建设基础相当薄弱，财政自给水平十分低下。
2．随着社会主义市场经济体制的建立和发展，政府职能和企业所有制结构发生深刻的变化。按照建立公共财政的要求，财政资金要逐步退出应由市场配置资源的生产经营性领域和竞争性领域。政府主要通过运用财政经济杠杆，发挥财政政策和资金的导向作用，鼓励和引导企业、社会
、个人增加对财源建设的资金投入。
3．现行财源建设工作的一些做法已不能适应新形势下财源建设工作的要求。政府直接参与财源建设的项目决策和资金投入，政企不分，不符合市场经济发展的要求；产权不明晰，国有资本金缺乏有效的监督和管理，难以跨地区、跨所有制、跨行业进行资产重组，存量资产不能实现优
化配置；现有财源建设资金一方面总量不足，投入力度不够，另一方面多头管理、投入分散、形不成整体效益等等，严重制约我省财源质量和效益的进一步提高。
二、进一步明确财源建设的指导思想和发展重点
4．财源建设总的指导思想是：适应社会主义市场经济发展的要求，以壮大地方经济实力，促进地方财政收入持续、稳定增加为目标，坚持“统一规划、分级实施，因地制宜、分类指导，效益优先、择优扶持”的原则，充分发挥财政政策和财政资金的导向作用，采取贴息、垫息、借款
、社会中介机构担保、以奖代补、税收返还等方式，建立集中使用、滚动发展的财源建设资金运行机制，切实提高财源建设资金使用效益，进一步夯实地县财政经济基础。
5．财源建设的预期目标是：地方财政收入的增长与国内生产总值的增长基本同步；到2002年，大部分地县实现当年财政收支平衡，财政赤字得到有效控制，困难地县财政状况明显好转。
6．突出扶优扶强，支持企业挖潜改造和产品的升级换代，扶持有市场、有效益的地方优势企业和优势产品生产，促进优势企业和小而精、小而专的企业“小巨人”发展。鼓励多种经济成分参与地县国有中小企业改革，通过参股、控股、兼并、拍卖、租赁等形式，促进所有制、地区、
行业之间资产、技术、劳动力等生产要素的联合，盘活国有资产存量，实现资产优化配置，提高国有资产经营管理水平。发挥比较优势，发展区域经济，提高农业生产科技含量，促进新技术、新品种的推广和应用，培育名、优、特、新等高附加值、高商品率、高利税率的产业和产品生产发
展。
三、建立激励机制，完善政策措施，促进财源建设工作上新台阶
7．建立财源建设专项资金。目前用于财源建设的各类资金要统一纳入财源建设专项资金，实行统一规划，统筹安排。与财源建设相关的各类专项资金要注意向财源建设项目倾斜，逐步增加财源建设投入总量。为保持财源建设工作的连续性，“九五”期间已签订责任书的各类财源建设
项目可继续执行，但建设项目和资金投入方式要适当进行调整。
（1）现有可用于财源建设的各类资金，要改变按部门和所有制划分、分散管理的传统做法，坚持“统一规划、集中使用、择优选项、提高整体效益”的原则，统筹用于支持财源建设。
（2）从今年起3年内，省属企业按国家规定税率缴纳的所得税中，超过所得税应税所得额15％部分，由省财政集中用于扶持优势企业和优势产品生产。
（3）各级政府、各部门对各类经济组织的补贴、退税、税收返还等资金，一律转作国家资本金，交由国有资产管理部门或授权经营单位负责监管，并依法参与参股经济组织的收益分成。从参股经济组织收取的各项经营性收益，全部用于支持财源建设。
（4）地方各级财政周转金和目前由各部门管理预算内各类有偿使用资金清理整顿后，除部分用于建立预算周转金、弥补财政赤字和经费不足外，其余部分由同级政府集中用于财源建设。
（5）各级政府要积极争取国家有关部门对我省地方财源建设工作的支持，争取的各类可用于财源建设的资金，统一由各级财源建设领导小组统筹安排，增加政府对财源建设的支持力度。
8．财源建设项目实行上报审查备案制。各级国有商业银行应加大信贷资金投入力度，积极支持地县财源建设工作。地县财源建设项目由地县财源建设领导小组组织国有商业银行、社会中介机构和有关部门进行评估和可行性研究，重大项目应聘请专家参与评估。经当地国有商业银行准
予贷款并出具贷款承诺书的，由地县财源建设领导小组编制财源建设计划，上报省财源建设领导小组，由省财源建设领导小组办公室交有关部门对口限期审核并提出意见后，提交省财源建设领导小组会议审定。审定的财源建设计划由省财源建设领导小组办公室批复各地，并按规定给予部分
资金借款、贴息、垫息。借款、垫息资金由地州市财政部门负责承借承还。
9．借款、垫息、贴息资金应坚持专款专用。需改变用途的，应按第8条规定的程序上报批准，否则，由省财政予以收回。借款使用情况、投入项目情况由各地每半年向省财源建设领导小组办公室上报一次。省财源建设领导小组组织人员对借款、贴息、垫息到位、使用情况和项目进展
情况进行检查，发现违规问题及时进行处理。
10．各级政府和有关部门要认真执行、积极落实好中央和省上出台的促进高新技术产业、非公有制经济、民族地区企业发展，推动中小企业改革和发展等有关财源建设的各项优惠政策。
11．对连续3年税收增长在10％以上的不同所有制企业，经同级财政、税务部门考核确认后，按照税收增长额的一定比例给予奖励，用于补充企业资本金和奖励有功人员。
12．按照分级负责、分级管理的原则，地州市范围的财源建设项目（除特困县项目外）主要通过借款方式帮助其解决临时性的财源建设资金困难，资金具体投入方式由地州市财源建设领导小组确定，项目管理按本办法规定实行上报审查备案制。
13．加大对特困县财源建设的扶持力度。按照财政经济发展综合指标，在全省范围内选择20多个特困县，筹集资金，重点予以扶持。对特困县投资少、收效快的项目，按第8条规定审核确认后，给予部分资金借款；对投入较大、建设工期较长，对地方财政收入增长影响较大的特困
县财源建设项目，按第8条规定申报确认后，给予银行贷款部分1－3年贴息、垫息或部分资金借款。借款期限暂定3年。对项目按期完成，连续二年实现地方税收增幅超过10％的，由县财政给予增加额10％的奖励。省级给予借款扶持的特困县，以借款之年为基期年计算，第四年县级
地方税收收入与基期年相比，年均递增10％以上的，按借款额的20％给予财力奖励；在此基础上，地方税收收入增幅每增加5个百分点，相应按借款额增加10％的财力奖励。
14．对完成当年“三保一挂”责任目标的地州市和经考核确认的财政综合实力“十强县”，按照当年激励机制规定，用以奖代补的方式给予资金补助，补助资金应重点用于当地财源建设。
15．加强领导，确保财源建设的顺利实施。进一步充实和加强对全省财源建设工作的领导。省财源建设工作领导小组的主要职责是：确定全省财源建设的方向和重点，制定全省财源建设发展的长远规划和政策措施，审定地县财源建设计划，统一调度重大财源建设项目的资金。领导小
组下设办公室，办公室设在省财政厅，负责财源建设日常工作。各地要按照新形势的要求，调整财源建设思路和规划，完善管理措施，充实和加强对财源建设工作的领导和协调。
16．本办法自发布之日起实行。
1999年6月10日
